A indústria da construção civil brasileira(ICC), pelo menos há dez anos, passa por uma fase de evolução exuberante. Os investimentos no setor cresceram exponencialmente. Os níveis de rentabilidade financeira no mercado imobiliário foram os mais altos. Esse desempenho econômico-financeiro de grande porte não seria a expressão de uma bolha imobiliária?
A partipação da ICC no PIB do Brasil aumentou de 4,7% em 2003 para 5,8% em 2013. Nesse período, o PIB brasileiro deflacionado cresceu 39%. O crescimento do PIB da ICC foi muito maior: 72%. Como se vê, o dinamismo do mercado de imóveis do país tem causas econômicas reais. Não decorre de arranjos e artifícios monetários, financeiros e crediticios.
Nos últimos dez anos, a renda real per capita do país cresceu mais de 30% e a população cerca de 12%. Esses fatos atuaram fortemente na expansão demanda por imóveis. Os seus efeitos foram potencializados por um déficit habitacional que se manteve de 6 a 5 milhões de residências e pela saída de mais de 30 milhões de pessoas da pobreza abosoluta e a incorporação de outros 30 milhões às classes médias. Houve, também, uma importante ativação dessa demanda pela substituição de moradias horizontais por verticais, abrangendo as cidades de pequeno e médio porte.
Esse cenário econômico favorável do setor imobiliário teve sua propagação amplificada, em termos de resultados monetário-financeiros. Desde o ano de 2003, as aplicações financeiras nesse setor são as mais rentáveis. De 2008 a 2013, renderam cinco vezes mais que a inflação. Nesses seis anos, a Bovespa teve uma valorização de 12% e o incremento do valor médio dos imóveis em São Paulo foi de 195%.
À luz dos fundamentos econômicos apresentados, não há nesses fatos uma bolha imobiliária. É importante saber que 90% das compras de imóveis financiados no Brasil não são investimentos, e sim aquisição de casa própria. As bolhas, quaisquer que sejam, se formam quando os agentes econômicos, estimulados pelo crédito, farto, fácil e barato, passam a comprar imóveis, ações e outros bens e ativos financeiros, na expectativa de valorização cada vez mais crescente.
A ICC e o mercado imobiliário Brasil estão em fase inicial de ajustamento de sua composição, dinâmica expansiva e rentabilidade. O seu crescimento deve acompanhar o da economia do país, 2% a 4% ao ano. As suas atividades terão uma maior ênfase na oferta de moradias para os detentores dos níveis médios e baixos de renda. Na ICC como um todo, o segmento das obras de inraestrutura deve ser favorecido, tendo em vista as gritantes necessidades do país. A sua rentabilidade dependerá muito da produtividade e não mais da euforia expansiva da demanda.
O setor imobiliário brasileiro tende a entrar numa fase de desacelaração do crescimento. Isto não tem nada a ver com uma crise setorial, até porque a sua expansão continuará sendo significativa, porém normal. O mercado de imóveis será mais competitivo e o sucesso mpresarial dependerá essencialmente dos níveis de eficiência, produtividade e qualidade.
