Em 28 de fevereiro deste ano, o Portal WSCOM noticiou a decisão judicial que julgou improcedente uma ação de indenização movida por dois moradores contra o Condomínio Residencial Charles Miller, em João Pessoa. A Justiça entendeu que não havia elementos suficientes para responsabilizar o condomínio por um furto ocorrido em uma unidade privada, considerando que a convenção condominial não previa tal responsabilidade e não foi comprovada falha grave da administração.

Em resposta, os autores da ação apresentaram contestação com base no direito de resposta, questionando os argumentos que sustentaram a sentença. Eles apontam negligência do síndico e falhas operacionais na segurança do prédio, que, segundo afirmam, permitiram o acesso indevido ao imóvel e o furto de bens com valor financeiro e afetivo elevado.

Leia, a seguir, o direito de resposta na íntegra:

Condomínios de Luxo e o caso “CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CHARLES MILLER”

Matéria com animus de vitória circulou sobre a “vitória” do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CHARLES MILLER no caso do arrombamento e furto de uma unidade habitacional, onde os proprietários tiveram seus pertences revirados e um furto de joias que somam grandes valores financeiros e afetivos por serem “joias de família”.

Os condôminos que pagam por segurança e tranquilidade em seus Edifícios “luxuosos” devem ter a decisão de primeiro grau como “vitória” por não terem que indenizar as vítimas ou devem se preocupar porque o sonho da tranquilidade não possui qualquer amparo legal, onde poderá ser ele a “próxima vítima”?

Restou provado no referido caso que a Administração do Condomínio na pessoa do seu Síndico foi omissa e negligente por não manter os equipamentos de segurança em funcionamento e por ter uma portaria negligente e omissa no acesso dos “bons rapazes” que adentraram sem qualquer resistência, ou seja, sem nenhuma identificação pessoal e a identificação do condômino autorizando sua entrada. Isto apenas para demonstrar qual “vitória” está o referido Condomínio comemorando. Pasmem!!!!!!!

O processo 0865143-17.2023.8.15.2001 tramita na 13ª Vara Cível da Comarca de João Pessoa, na Paraíba. Contudo, para toda decisão judicial que não contemple uma das partes poderá haver recurso. Neste norte já ocorreu a irresignação. Portanto, esperamos que as autoridades não sejam as próximas vítimas em seus Condomínios de Luxo porque já sabem que em havendo furto em suas unidades habitacionais a Justiça Paraibana entende que apenas por não haver na Convenção do Condomínio a previsão de ressarcimento por furto nas unidades autônomas não há qualquer responsabilidade dele.

Então para que vale todo o custo operacional de segurança se não há responsabilidade sobre o dano?

A demanda proposta questiona a responsabilidade do Condomínio, através do seu representante legal – Síndico, em garantir aos condôminos em residencial de luxo a segurança no acesso de terceiros e plena funcionabilidade dos critérios de identificação e de monitoramento de equipamentos.

O que ocorreu no caso do “CHARLES MILLER” foi a negligência do Condomínio na garantia e manutenção da segurança dos seus moradores, atividade meio inserida na Convenção e RI, mediante descumprimento de regras de segurança e de não funcionabilidade de equipamentos pagos regularmente pelos condôminos e não atendidos à sua funcionabilidade por negligência e ausência da administração do condomínio.

O descumprimento das regras de segurança do Condomínio e da ineficácia e funcionabilidade de equipamentos por negligência da administração, confirmado, inclusive pelo próprio Síndico em seu depoimento nas peças processuais penais da investigação e, também, na própria audiência dos presentes autos deixa claro o dever de indenizar, porque nenhuma convenção condominial vai inserir obrigação de ressarcir todo ou qualquer furto se não for comprovada a negligência e omissão de quem recebe para manter a segurança.

As provas materiais de filmagem, não desconstituídas pela recorrida, provam o descumprimento das regras de segurança quanto a entrada sem identificação dos elementos que furtaram os autores e que estão presos e respondendo por este e outros crimes.

O descumprimento das regras de segurança colocam agora os Condomínios de Luxo em condição de vulnerabilidade já que todo e qualquer furto no Condomínio de Luxo não será apreciado pelo Juízo sobre a “responsabilidade” de quem negligenciou e que ocasionou o ato ilícito, isentando-o da responsabilidade por entender a Justiça Paraibana, pelo Juízo da 13ª Vara Cível da Comarca de João Pessoa que nenhum dano poderá ser reparado pelo argumento da inexistência de previsão legal de reparação de danos constante na Convenção Condominial. Contudo, o Juízo não tratou da atividade meio que estabelece a responsabilidade. Isto apenas demonstra que um único argumento não pode ser a base decisória quando a Convenção e RI tratam de fundamentos de responsabilidade pela atividade meio.

Parabéns para os Condôminos do Edifício Charles Miller que por decisão de primeiro grau não terão que indenizar pelo descumprimento de regras de segurança os autores. Contudo, continuaremos lutando para que a Justiça seja feita e que a vulnerabilidade dos Condôminos de edificações verticais ou horizontais ao pagarem mensalmente para uma segurança não sejam alvos de arrombamento, furtos e outros crimes por falta de previsão legal constante na Convenção Condominial.

A próxima vítima pode ser você que mesmo pagando para ter segurança não pode reclamar, por falta de previsão legal na Convenção Condominial, se as regras de segurança forem descumpridas e seus bens furtados por aquelas “boas pessoas”.

A culpa in vigilando é uma situação em que alguém é responsabilizado por não supervisionar adequadamente algo ou alguém sob sua autoridade. No caso de edifícios residenciais, denominados também edilícios, o condomínio pode ser responsabilizado por danos causados a bens sob sua guarda se houver negligência na vigilância. Principalmente quando a “SEGURANÇA” é uma expressa condição do Regimento Interno:

Art. 164. Contando com a colaboração dos condôminos, os porteiros e demais empregados, cada qual no seu setor de atividade, são responsáveis pela segurança do Condomínio através do permanente controle quanto ao ingresso e permanência de pessoas e à entrada e saída de veículos. (grifo nosso)

Jurisprudência sobre a culpa in vigilando em condomínios:

• O síndico é responsável pela administração interna do condomínio, incluindo a vigilância, moralidade e segurança.

• O condomínio responde pelos danos causados a bens sob sua guarda, nas dependências do edifício, se houver negligência na vigilância.

• O condomínio responde integralmente pelos atos ilícitos de seus prepostos, se houver negligência quanto à guarda de correspondência dos condôminos.

Observa-se, portanto, que há uma EXCEÇÃO A ESTA REGRA que favorece a frágil condição do condômino furtado onde cabe responsabilizar o condomínio pelos prejuízos experimentados, ou seja, PROVA INEQUÍVOCA DE CULPA DOS REPRESENTANTES DO CONDOMÍNIO, seja pelo porteiro que descumpriu as regras de segurança, permitindo a entrada sem qualquer identificação e a negligência pelo Condomínio em sua administração dos equipamentos de segurança que estavam sem funcionamento. O Condomínio para eximir-se da responsabilidade precisa denunciar a lide em se tratando de terceirização.

A Jurisprudência assim diz:
Havendo prova das alegações quanto aos danos ocasionados, dentro do condomínio, e demonstrada a culpa na vigilância, presente o dever de indenizar, mesmo diante da cláusula de exclusão. A cláusula de não indenizar prevista no condomínio não é maior que o dever de indenizar face à falha da prestação do serviço de segurança e a culpa demonstrada no evento. Caso contrário, a cláusula de não indenizar, que possui como característica proteger os condôminos, agiria de forma estritamente formal contra eles, sobrepondo-se a um dever funcional da empresa de vigilância ou do seu empregado e de eleição do condomínio quanto a essa última. E tudo seria um verdadeiro caos. A cláusula existe para proteger e não para exonerar a obrigação daquele que tem por função vigiar adequadamente e de quem deve escolher com prudência quem efetuará isso, sob pena dela se esvaziar em si mesma. Recurso provido em parte apenas com relação aos danos materiais. (TJ-SP – RI: 10043057120188260004 SP 1004305-71.2018 .8.26.0004, Relator.: Sidney Tadeu Cardeal Banti, Data de Julgamento: 18/02/2020, 3ª Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 27/02/2020)

A figura do síndico é fundamental para a administração de um condomínio, sendo ele responsável por coordenar a organização, preservação e manutenção das áreas comuns, a contratação de serviços e a resolução de conflitos entre os condôminos.

A gestão se sujeita a possíveis danos aos moradores do condomínio, seja por falhas de administração da figura do síndico ou por outros fatores externos, surgindo assim as hipóteses e limites da responsabilidade civil de tal responsável emulação dos danos sofridos pelos condôminos.

A responsabilidade civil do síndico pode ser definida como a obrigação de reparar danos causados aos condôminos em decorrência de sua atuação na administração do condomínio, prevista no art. 1.348, e seus inciso II, IV e V do Código Civil Brasileiro; dispondo que o síndico responderá pelos prejuízos causados aos condôminos ou a terceiros, salvo comprovar que agiu com diligência e prudência. No caso do processo todas as regras de segurança, humana e máquina, foram quebradas, deixando o Síndico de realizar a manutenção necessária, cabendo, portanto, a responsabilidade civil, mediante sua conduta negligente, omissa e imprudente, com previsão de responsabilidade pela atividade meio na Convenção e RI.

A “SEGURANÇA” das áreas comuns e do acesso à unidade autônoma estão sob a gestão administrativa do SÍNDICO que representa o Condomínio, eleita para esta finalidade e dispositivo regimental sobre SEGURANÇA.

O Regimento do Edifício Charles Miller diz:

Destacamos que a vedação expressa é apenas para furto de bicicletas, ou seja, o CONDOMÍNIO SE RESPONSABILIZA SIM PELOS DEMAIS FURTOS QUANDO ESPECIFICA O BEM NÃO PROTEGIDO.

Destacamos que o art. 37 é explícito na “responsabilidade da segurança”. Portanto, SE TRATA DE OBRIGAÇÃO MEIO. Contudo, isso porque o condomínio, embora incumbido de exercer a vigilância do prédio, não assume a obrigação de resultado, pagando pelo dano porventura sofrido por algum condômino; sofrerá pelo descumprimento da sua obrigação de meio se isso estiver previsto na convenção, fora daí, por nada responde.

Responsabilidade objetiva do Porteiro que torna solidário seu empregador que no caso é o Condomínio e o Síndico.

Quando nos debruçamos na legislação do Condomínio Charles Miller, está vinculado ao Síndico, representante do Condomínio, a competência do “gerenciamento e acompanhamento profissional”. Assim, cooperação do art. 164 do RI sofrerá pelo descumprimento da sua obrigação de meio por ser previsto na convenção.

Sendo os autores detentores do direito de EXIGIR O CUMPRIMENTO DA NORMAS DA CONVENÇÃO e do RI na sua atividade meio que estabelece SEGURANÇA, art. 164 do RI.

Na finalidade meio, segurança, o Condomínio estabeleceu o uso de câmeras de segurança e que desta forma sofrerá pelo descumprimento da sua obrigação de meio se isso estiver previsto na convenção.

Responsabilidade do Síndico

O síndico, por sua vez, representante legal do condomínio, possui a responsabilidade de zelar pela segurança do local, com adoção de medidas preventivas, como a instalação de equipamentos de segurança, bem como dos serviços que interessam a todos os moradores e a fiscalização do cumprimento dessas normas perante os condôminos e a empresa de segurança.

O Código Civil, em seu artigo 1347 e seguintes, atribui ao síndico, dentre outras responsabilidades, a administração do condomínio, o que inclui a segurança.

Em sua atuação, os síndicos podem ser responsabilizados por omissões que resultem em danos aos condôminos, como a falta de manutenção de equipamentos de segurança ou a negligência na contratação de empresas de segurança inidôneas, sem a verificação de documentos aptos a uma contratação segura.

A responsabilidade do condomínio de indenizar deve constar no regimento interno e que no caso em tela, onde a VITÓRIA foi lardeada, é preciso observar os princípios “culpa in elegendo e in vigilando”, operou-se a falha no serviço ou na falta de vigilância, fiscalização do trabalho prestado coordenado pelo Síndico, conforme casos julgados recentemente.

Trazemos para ilustrar alguns julgados:

Apelação. Ação indenizatória por danos materiais e morais. Condomínio residencial. Responsabilidade Civil. Roubo em unidade condominial. Sentença de improcedência. Recurso dos Autores que comporta parcial provimento. Responsabilidade que resta configurada, ainda que haja cláusula no regimento interno do condomínio que o exima de eventual obrigação de indenizar, uma vez que há inequívoca culpa in elegendo e in vigilando por parte do preposto (porteiro) do condomínio que permitiu a entrada dos “supostos policiais”, sem qualquer ressalva. Supostos policiais que chegaram em carro popular que, logo após, se retira do local. Porteiro que também acompanha os meliantes dentro do condomínio, informando onde é o apartamento dos Autores. Fato público e notório que os bandidos vêm se utilizando de “disfarce” para adentrarem nos condomínios, sendo dever dos prepostos agirem com diligência. Prova testemunhal que também milita no mesmo sentido de falha na prestação do serviço. Danos materiais configurados, mas que devem ser verificados de forma pormenorizada em sede de liquidação de sentença por meio da apresentação da respectiva nota fiscal de cada item de forma legível, não bastando a mera declaração unilateral de que se encontravam na residência. Inteligência do art. 944 do Código Civil. Danos morais configurados. Valor indenizatório que deve ser arbitrado no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Lide secundária que deve ser julgada improcedente, uma vez que a apólice securitária não cobre o sinistro apontado, devendo o contrato ser interpretado de forma estrita. Sentença reformada. Sucumbência invertida. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1011967-38.2022.8.26.0007; Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VII – Itaquera – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/12/2024; Data de Registro: 19/12/2024)

AÇÃO INDENIZATÓRIA. FURTO DE APARTAMENTO EM CONDOMÍNIO. Ação proposta contra o condomínio e contra a empresa terceirizada, responsável pelo controle de acesso. Condomínio que denunciou à lide a seguradora. Sentença que julgou procedente a ação indenizatória, e improcedente o pedido formulado em denunciação da lide, condenando os réus, solidariamente, ao pagamento de indenização: a) por danos materiais no valor de R$ 37.496,00; e b) por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada um dos autores. Inconformismo dos réus. Falha na prestação do serviço pela empresa terceirizada, que permitiu que os criminosos acessassem o prédio. Condomínio que responde, solidariamente, nos termos do art. 932, inciso III do CC. Danos materiais. Autores que não comprovaram a existência de alguns bens, o que impossibilita a condenação ao ressarcimento deles. Serviço do chaveiro e a existência das joias e relógios apontados nas fotografias, que foram minimamente comprovados, devendo ser ressarcidos, após a apuração dos valores em liquidação de sentença. Dano moral. Situação que ultrapassou o mero aborrecimento. Valor fixado que não merece redução. Improcedência do pedido de denunciação a lide que era mesmo de rigor. Sentença reformada, para julgar a ação principal parcialmente procedente, nos termos do artigo 487, I, do CPC. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
(TJSP; Apelação Cível 1056492-88.2020.8.26.0100; Relator (a): Ana Maria Baldy; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 33ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/10/2024; Data de Registro: 30/10/2024)

Portanto, concluímos com o argumento de que os condôminos do Edifício Charles Miller que pagam por segurança e tranquilidade em seu Edifício “luxuoso” e que comemoraram a decisão de primeiro grau como “vitória” por não terem que indenizar as vítimas, devem se preocupar porque se não exigirem o cumprimento da Convenção e do RI terão o sonho da tranquilidade como pesadelo quando forem a “próxima vítima”.

RICARDO BEZERRA

Medalha do Mérito Jurídico Tarcísio de Miranda Burity

Comenda do Mérito Cultural José Maria dos Santos

Comenda Milton Marques de Medeiros

Medalha Augusto Meira

Advogado, Escritor

Academia Brasileira de Direito

Academia Paraibana de Direito

Academia Paraibana de Letras Jurídicas

Instituto Histórico e Geográfico Paraibano

Instituto Paraibano de Genealogia e Heráldica

Academia de Letras e Artes do Nordeste – Paraíba

União Brasileira de Escritores da Paraíba